LTV와 DTI 에 대해 알아볼까요? (부제 : 내 집 마련의 꿈)

 

 

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주거안정성을 목적으로 아파트, 빌라 등 거주용 주택을 구입하시는 분들이 계실 텐데요.

 

이때 매매대금 전액을 대출 없이 지불하는 분들도 계시겠지만, 

아마 많은 분들이 일정 금액을 대출받아 주택 매입을 하시지 않을까 생각됩니다. 

 

그래서 오늘은 주택자금 대출(주택 매입을 위한 대출)을 받을 경우에 고려해야 될 사항인

LTV & DTI에 대해 알아보려고 합니다. 

 

 

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# LTV & DTI 란 무엇일까?

 주택자금 대출을 받으실 때 필수로 알고 계셔야 하는 용어입니다. 아마 많은 분들이 주택 관련 뉴스나 정보를 보시다 보면 LTV, DTI를 한 번쯤은 들어보셨을 텐데요, 각 용어가 무엇을 의미하는지 알아보겠습니다.

 

 

 1. LTV - LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보대출(인정) 비율이라고 하며 구매 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 

 

 뜻이 어려우신가요? 예를 들어보겠습니다. 

 

 만약 주택의 부동산가액이 4억이라고 가정하고 LTV가 50%라고 한다면 자산가치의 비율을 4억의 50%만 인정하겠다는 말이고 이 금액 내에서만 대출을 실행해 준다는 얘기죠.

 즉 최대 대출 가능 금액은 4억의 50%인 (4억 x 0.5) 2억이라고 볼 수 있습니다. 

 

 2. DTI - DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율이라고 하는데요, 즉 나의 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.

 

 만약 DTI가 50%로 설정되어있고 1년 총수익이 4천만 원인 사람이 있다고 한다면 연간 원리금 상환액이 4천만 원의 50%인 2천만 원이 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것인데요. 이때 대출규모는 주택담보뿐만이 아니라 기존 대출에 대해서도 종합적으로 검토하게 됩니다. 

 

 즉 LTV는 부동산가액(부동산의 가치)을 따져 대출금액을 결정하는 것으로 본다면 DTI는 대출자의 소득(상환능력)을 고려하는 것으로 보시면 되겠습니다.

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# LTV & DTI 비율은 어떻게 될까? 

 LTV, DTI 비율이 100%라면 대출을 받을 수 있는 금액의 한도가 매우 커지겠죠? 만약 100%라면 가진돈 한 푼 없이 주택을 보유할 수 있게 됩니다. 

 

 이렇게 LTV, DTI 비율에 따라 주택을 구매할 수 있는 자금력의 조건이 달라지게 되고 이외에도 각종 부동산 정책의 수단으로 LTV와 DTI 비율을 결정하게 됩니다. 

 

그럼 현재 LTV와 DTI의 비율은 어떻게 되어 있을까요?

 

최근 '6/17'부동산 대책'과 '7/10' 주택시장 안정대책'을 통해 정부에서는 LTV를 대폭 낮췄습니다.

 

 

- LTV(주택담보대출비율) : 시가 9억 원 이하 주택 40% (기존에는 70%)

- LTV(주택담보대출비율) : 시가 9억 원 초과 주택 20% 

- DTI(총부채상환비율) : 40% (연간 소득 수준 기준)

 

 물론 지역별로, 대상별로 약간의 차이가 있기 때문에 이 부분은 주택을 구매하시는 지역의 정보를 다시 한번 확인하시는 것을 추천드립니다.

 

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# LTV & DTI 비율이 낮아질 경우?

 부동산 투기를 근절하겠다는 정부의 방침으로 LTV의 비율이 대폭 낮아졌는데요. 투기를 근절하고 부동산 시장을 안정화시킨다는 부분은 어느 정도 공감이 갑니다. 

 

 하지만 이로 인해 피해를 볼 수 있는 사람들도 있는데요. 우선 LTV비율이 낮아지면 동일한 아파트를 구매하시고자 하여도 더 많은 자산이 필요하기 때문에 '내 집 마련의 꿈'을 이루기가 좀 더 어려워진다고 생각해 볼 수 있습니다. 

 

 

만약 집값이 잡히지 않은 상태에서 LTV 한도만 단순히 낮아진 상황을 예로 들어 보겠습니다.

주택 가격 : 4억 (LTV변동에 따른 주택 가격 변동 없음을 조건) / DTI는 고려하지 않음

- LTV 70% 일 때 필요 자기 자본 : 1억 2천만 원 (주택담보대출 최대 2억 8천만 원 가능)

- LTV 40% 일 때 필요 자기 자본 : 2억 4천만 원 (주택담보대출 최대 1억 6천만 원 가능)

 

 

 이렇게 주택을 구매하는 데 있어 필요한 자기 자본이 1억 2천만 원(약 2배) 정도 오르기 때문에 기존 자가주택이 없어 실 거주를 목적으로 내 집 마련을 하시고자 주택을 구매하고자 하신 분들이나 분양을 받아 입주 전 잔금대출을 받으셔야 하는 분들 등 투기와 관련이 없는 분들에 대한 피해가 예상되는데요.

 

 이러한 부분에 대한 피해가 최소화될 수 있도록 정부에서는 현실성에 맞는 대책을 지속적으로 마련, 논의할 예정이라고 합니다.

 

 계속적으로 변화하는 부동산 대책으로 많은 혼란이 있을 것으로 생각됩니다. 모쪼록 최신 관련 정보를 긴밀히 확인하시어 주택 구매의 피해가 없으시길 바랍니다.

 

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